Comunione legale e Accessione immobiliare

Accessione immobiliare tra coniugi in regime di comunione legale

Prof. Avv. Gaetano Edoardo Napoli

 

La Suprema Corte di Cassazione (Cass. civ. 3 luglio 2013, n. 16670) ha avuto modo di occuparsi, nuovamente, del problema relativo all’applicabilità del regime di acquisto stabilito dall’art. 177 cod. civ. per la comunione legale in caso di costruzione di un immobile sul terreno di uno dei coniugi.

Un caso ricorrente è il seguente. I coniugi costruiscono, d’accordo tra loro, un edificio sul terreno in proprietà esclusiva di uno solo dei due, già da prima delle nozze. Dopo alcuni anni sopravviene una crisi matrimoniale, tanto che decidono di separarsi, facendo così sciogliere la comunione.

In sede di trattativa per tentare una separazione consensuale, sorge un contrasto sulla titolarità dell’edificio su menzionato. Precisamente, il coniuge proprietario del terreno ritiene che la costruzione gli appartenga in modo esclusivo poiché essa insiste sul suo bene personale, secondo quanto dispone la legge per l’accessione immobiliare (art. 934 cod. civ.); l’altro coniuge ritiene invece che l’edificio sia entrato nella comunione legale, come tutti gli acquisti successivi al matrimonio.

Per risolvere il dilemma, si deve effettuare una comparazione tra la normativa in materia di acquisto della proprietà per accessione e quella relativa all’oggetto della comunione legale tra coniugi. In particolare, deve essere esaminata la disciplina degli acquisti che, secondo l’art. 177 cod. civ., cadono in comunione automaticamente.

É lo stesso termine “acquisti”, utilizzato dal legislatore (art. 177 cod. civ.), a dover essere accuratamente interpretato, al fine anzidetto.

Se si argomenta che i beni incorporati nel terreno e acquisiti per accessione rientrano nella categoria degli “acquisti” di cui all’art. 177 cod. civ., il coniuge proprietario del terreno deve cedere dinanzi a tale estensione della comunione legale; se si dimostra invece il contrario, egli può fa valere il proprio diritto di proprietà esclusiva sulla costruzione. Nel secondo caso, in sostanza, la disciplina dell’accessione deve considerarsi speciale rispetto a quella della comunione legale, prevalendo su quest’ultima.

In relazione all’accessione si deve ricordare che essa costituisce un peculiare mezzo di acquisto della proprietà, a titolo originario: il proprietario del bene “principale” acquista la proprietà del bene “accessorio” incorporato. In generale, la legge afferma che qualsiasi piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo (art. 934 cod. civ.).

Ma è lo stesso art. 934 cod. civ. a far salva la possibilità che la legge disponga diversamente o che un determinato titolo deponga in senso difforme. Per esempio, con riferimento alle addizioni eseguite dall’enfiteuta, dall’usufruttuario e dal conduttore, la legge prevede che esse vengano “tolte” al cessare dell’enfiteusi, dell’usufrutto, della locazione. In questi casi, quindi, il proprietario del fondo non diventa proprietario delle opere incorporate.

Come detto, l’acquisto per accessione avviene a titolo originario: si tratta cioè di un acquisto che prescinde dalla eventuale precedente appartenenza del diritto sul bene incorporato in capo ad altri. In sostanza, ad esempio, una costruzione entra automaticamente nel patrimonio del proprietario del suolo senza che operi alcun trasferimento dal patrimonio altrui.

Simmetricamente, chi costruisce un’opera su un suolo altrui non può considerarsi proprietario della costruzione neanche per un attimo. Già dal primo erigersi della costruzione il bene appartiene al proprietario del terreno per accessione.

L’accessione non si realizza se il proprietario del terreno ha dato ad altri il diritto di superficie: in questo caso, la proprietà della costruzione è del superficiario (art. 952 c.c.).

La legge prevede l’ipotesi di opere eseguite dal proprietario del suolo con materiale altrui e quella di opere eseguite da un terzo con materiali propri. Nella prima situazione il proprietario del suolo deve pagare il valore dei materiali altrui utilizzati per l’esecuzione dell’opera (se la separazione non è chiesta dal proprietario dei materiali o non può farsi senza che si rechi grave danno all’opera in questione). Nella seconda ipotesi il proprietario del fondo ha diritto di ritenere l’opera ma deve pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d’opera oppure l’aumento di valore recato al fondo.

Comunque la proprietà dell’opera viene acquistata automaticamente per accessione dal proprietario del suolo; la proprietà dei materiali di costruzione (diritto che precede, nel tempo, quello nascente dall’accessione) non entra tuttavia automaticamente nel suo patrimonio, poiché la legge, giustamente, la riconosce in capo a chi li ha forniti. Se si tratta di materiali separabili, quest’ultimo li può rivendicare; altrimenti, il diritto di chi ha fornito il materiale, al fine di salvaguardare l’opera ormai realizzata, si traduce nel diritto al pagamento su indicato.

In relazione alla comunione legale, regime patrimoniale legale in seguito al matrimonio (in quanto si instaura per legge in mancanza di una scelta a favore di altro regime), ricordiamo che ai coniugi sono attribuiti uguali poteri di gestione dei beni e uguali diritti sugli acquisti. Si può notare, al riguardo, che la comunione legale ricomprende essenzialmente proprio gli acquisti, se effettuati dopo il matrimonio.

La norma da interpretare è contenuta nell’art. 177 cod. civ., il cui primo comma, lett. a), fa rientrare, testualmente, nella comunione legale gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi a beni personali.

È l’art. 179 cod. civ. a fornire l’elenco dei “beni personali”, che non entrano in comunione. Ai nostri fini, la norma dispone che sono beni personali quelli acquistati prima del matrimonio, quelli acquistanti durante il matrimonio ma per effetto di donazione o successione (quando nell’atto di liberalità o nel testamento non è specificato che essi sono attribuiti alla comunione), quelli acquistati per uso strettamente personale o per l’attività professionale personale, quelli ottenuti a titolo di risarcimento del danno (nonché la pensione attinente alla perdita parziale o totale della capacità lavorativa), quelli acquistati con il prezzo del trasferimento dei beni personali o con il loro scambio.

L’acquisto, successivo al matrimonio, di beni immobili o di beni mobili registrati da parte di un coniuge non cade tuttavia in comunione (quando si tratta di beni di uso strettamente personale, di beni che servono all’esercizio della professione o di beni acquistati con il prezzo del trasferimento di beni personali o con il loro scambio) se tale esclusione risulta dall’atto di acquisto quando ad esso ha preso parte anche l’altro coniuge.

Con riguardo al caso che ci siamo proposti di esaminare, notiamo che, in via generale, si discute se davvero tutti gli acquisti entrino nella comunione legale: in particolare, si dubita che vi rientrino sempre anche quelli a titolo originario.

L’analisi deve prendere le mosse dal titolo di provenienza: se si tratta di un titolo che comporta l’esclusione dalla comunione legale, il bene acquistato deve considerarsi personale, secondo quanto su esposto.

Deve allora comprendersi nella comunione legale l’acquisto, in buona fede a non domino, di un bene mobile mediante il trasferimento del possesso ex art. 1153 c.c. Stessa cosa deve valere anche per l’acquisto di un immobile in seguito a usucapione.

Per quanto concerne l’incorporamento di un bene sul suolo appartenente a uno dei coniugi, nonostante si levino voci a favore della inserimento nella comunione legale, almeno quando l’incremento consiste nella creazione di un’opera che dotata di autonoma identità economico-funzionale, la giurisprudenza si è sempre mostrata di diverso avviso. Secondo l’argomentazione maggiormente accreditata nelle sentenze in materia, l’accessione si configura alla stregua di un mero ampliamento del diritto del proprietario del suolo: essa non configurerebbe quindi un nuovo “acquisto”, non potendosi così applicare l’art. 177 cod. civ.

In altri termini, per la giurisprudenza, il principio riguardante l’acquisto della proprietà a titolo originario per accessione non subisce deroghe dovute al coinvolgimento di soggetti uniti in matrimonio con regime di comunione legale.

Ne consegue l’applicazione delle regole dettate dalla legge in materia di accessione: se, per l’effettuazione della costruzione vengono impiegati materiali acquistati dal coniuge che non è proprietario del terreno, questi ha diritto ai pagamenti previsti dall’art. 935 cod. civ. (o, se ne sussistono i presupposti, dall’art. 936 cod. civ.).

Tutto ciò non esclude l’applicazione dei principi riguardanti la disciplina della comunione legale. Infatti, ad esempio, se la costruzione viene eseguita da un coniuge con denaro prelevato dalla comunione, si applica l’art. 192 cod. civ., in materia di restituzioni e rimborsi (per il caso di cessazione del regime patrimoniale in questione).

Sul tema, la Suprema Corte di cassazione ha precisato che la costruzione realizzata in costanza di matrimonio e in regime di comunione legale sul terreno di proprietà personale esclusiva di uno dei coniugi è di proprietà personale ed esclusiva di quest’ultimo in virtù dei principi generali in materia di accessione. L’altro coniuge che pretenda di ripetere le somme spese è onerato della prova d’aver conferito il proprio apporto economico per la realizzazione della costruzione attingendo a risorse patrimoniali personali o comuni. Non spetta dunque al coniuge proprietario la dimostrazione di aver impiegato denaro personale (o, addirittura, personalissimo).

La sentenza del 3 luglio 2013, n. 16670, così si è espressa: “il principio generale dell’accessione posto dall’artt. 934 c.c., in base al quale il proprietario del suolo acquista ipso iure la proprietà della costruzione su di esso edificata e la cui operatività può essere derogata soltanto da una specifica pattuizione tra le parti da una altrettanto specifica disposizione di legge, non torva deroga nella disciplina legale tra coniugi, in quanto l’acquisto della proprietà per accessione avviene a titolo originario senza la necessità di apposita manifestazione di volontà, mentre gli acquisti ai quali è applicabile l’art. 177, comma 1, c.c. hanno carattere derivativo, essendone espressamente prevista una genesi di origine negoziale, con la conseguenza che la costruzione realizzata in costanza di matrimonio ed in regime di comunione legale da entrambi i coniugi sul terreno di proprietà personale di uno di essi è a sua volta proprietà personale ed esclusiva di quest’ultimo in virtù dei principi generali in materia di accessione, mentre al coniuge non proprietario, che abbia contribuito all’onere della costruzione, spetta, previo assolvimento dell’onere della prova di aver fornito il proprio sostegno economico, il diritto di ripetere nei confronti dell’altro coniuge le somme spese a tal fine”.

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